日前，霞浦法院审结一起原告霞浦县某物业管理公司诉被告林某飞等物业服务合同案。经审理查明，原告于2012年3月9日与霞浦县建设局签订前期物业服务协议，临时代管霞浦某小区的物业管理与服务，2013年1月11日原告与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，正式托管霞浦某小区物业至今。被告林某明、林某飞于2012年4月份购买霞浦县松港街道夏普某小区1604室商品房一套，住宅建筑面积为139.06㎡，并于2013年8月份装修后入住，至今尚未缴纳过水、电、公摊、物业等费用。以上事实有下列证据证明：1、原告营业执照、机构代码证，证明原告的主体资格；2、协议书，证明原告与霞浦县建设局签订前期物业服务协议，临时代管霞浦某小区物业的事实;3、《物业管理服务合同》，证明被告应按合同确定的标准向原告缴纳水、电、公摊、物业等费用的事实；4、授权书，证明霞浦某小区业主委员会授权原告负责收取代管期间水、电、公摊费用及设备维护等事项的事实；5、被告生活用水、电及公摊费用清单，证明被告入住霞浦某小区期间产生的相应水、电、公摊、物业费用合计3596.67元的事实。被告林某明、林某飞质证认为，对以上证据的形式要件没有异议，但对证明的内容有异议，原告未履行托管事项的责任与义务，致使霞浦某小区现在管理混乱，随时存在安全隐患，相关费用没按标准收取，庭审中被告未向法庭提供相应证据。

　　　 霞浦法院审理后认为，原告霞浦县某物业管理公司于2012年3月9日起按法定程序接管霞浦某小区物业，并履行了相关托管事项的义务，其行为符合《物业管理服务合同》及相关法律规定。被告林某明、林某飞于2012年4月份购买并装修后入住霞浦某小区1604室商品房期间，已享有原告提供的相应物业服务，但至今尚未缴纳水、电、公摊、物业等费用，其行为违反了《物业管理服务合同》的规定，已构成违约。原告主张要求被林某明、林某飞支付霞浦某小区物业服务费2336.21元（自2012年8月1日起至2014年4月30日止）、代垫自用水费164.16元和公共能耗费1096.3元（自2012年5月1日起至2014年4月30日止），共计3596.67元的诉讼请求，事实清楚、理由充分，本院予以支持。被告主张原告未履行托管义务，但未能提供相应证据予以证实，该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决被告林某明、林某飞应于本判决生效之日起5日内向原告霞浦县某物业管理有限公司支付霞浦某小区物业费2336.21元、代垫自用水费164.16元、公共能耗费1096.3元，合计3596.67元（计算至2014年4月30日止）

　　　 法官释法：本案系物业服务合同纠纷案件，原、被告之间系物业公司与业主之间的关系，原、被告之间成立物业服务合同。物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。

　　　物业服务合同的特征是：1、主体之间的平等性。物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。2、特殊的委托合同。物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，但其与一般的委托合同又存在差异。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同是建立在当事人之间相互信任的基础上，委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。但是物业服务合同在履行过程中，无论是物业公司，还是业主、业主大会、业主委员会，均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有发生了符合法律规定或合同约定的解除条件时，合同当事人才可依法解除物业服务合同。3、 以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。4、属于诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。一般的委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，可以是口头的，也可以是书面的，但物业服务合同只可能是书面、有偿合同。《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。

（作者 霞浦法院 刘巧素）